Помощь по Теле2, тарифы, вопросы

Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования до 2020 года, утвержденная в ноябре 2014 года, признана неактуальной. Соответствующее Постановление подписал Председатель Правительства Российской Федерации Дмитрий Анатольевич Медведев 26 июня 2017 года.

Ранее президиумом Совета при Президенте Российской Федерации по стратегическому развитию и приоритетным проектам 19 октября 2016 года утвержден паспорт приоритетного проекта «Ипотека и арендное жилье». За его реализацию отвечают Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации и АИЖК. В рамках этого проекта сформулированы новые задачи, стоящие перед сектором ипотечного кредитования и жилищного строительства, с учетом современных реалий экономики и социальной сферы, международного опыта и практики развития жилищной сферы.

Стратегия включала в себя отдельные меры по развитию рынка ипотечного кредитования. Приоритетный проект «Ипотека и арендное жилье» предусматривает комплексный подход, включающий в себя формирование цивилизованного рынка аренды, обеспечение застройщиков земельными участками, развитие рынка жилищного строительства и ипотечного кредитования. Целью приоритетного проекта «Ипотека и арендное жилье» является улучшение жилищных условий граждан России, обеспечение высоких темпов ввода жилья (ввод 100 млн кв. м в 2020 году), стимулирование спроса (выдача 1,2 млн ипотечных кредитов в 2020 году), и реализации пилотных проектов арендного жилья и апартаментов.

Приоритетный проект предусматривает вовлечение под жилищное строительство более 13,5 тысяч га федеральных земель в городах с численностью населения более 250 тысяч человек. Также будут реализованы пилотные проекты по созданию арендного жилья и апартаментов в крупнейших городах России с использованием механизмов коллективных инвестиций. Приоритетным проектом предусмотрен совокупный объем инвестиций в размере 65 млрд рублей на период до 2020 года.

Поддержка ипотечного кредитования будет сосредоточена на развитии инструментов секьюритизации и рефинансирования с использованием ипотечных ценных бумаг с поручительством АИЖК — планируется что к 2020 году не менее 40% от общего объема ипотечных кредитов будет выдаваться с применением этого инструмента. Ипотечный рынок будет переведен в электронный формат: от выдачи кредита до регистрации недвижимости. Это позволит привлечь новых участников рынка, дополнительно нарастить объем кредитования и снизить расходы на выдачу и обслуживание кредитов и уровень процентных ставок для ипотечных заемщиков.

Постановлением Правительства Российской Федерации № 746 от 26.06.2017 года также приведены в соответствие с актуальными задачами приоритетного проекта направления использования кредитной линии, предоставленной АИЖК государственной корпорацией Внешэкономбанк в сумме 14 млрд рублей. Они будут направлены на реализацию программ развития рынка арендного жилья, в том числе с использованием механизма закрытых паевых инвестиционных фондов, а также ипотечного жилищного кредитования и рынка ипотечных ценных бумаг.

Чем грозит отмена господдержки и ожидать ли взлета процентных ставок. Кому и где можно будет снимать квартиру у государства?

Чем грозит отмена господдержки и ожидать ли взлета процентных ставок?

Правительство объявило, что не будет продлевать программу субсидирования ипотеки. Однако, как заявил министр строительства и ЖКХ Михаил Мень, скорее всего, будет разработан новый механизм поддержки жилищного кредитования. Новая программа может заработать уже к концу года. Льготная же ипотека с субсидированием 12%, по словам министра, просто теряет смысл, поскольку рыночные ставки уже приближаются к этой отметке.

Льготная ипотека, которую мы потеряли

В конце 2014-го Центробанк поднял ключевую ставку до 17%, и ипотечные ставки тут же взлетели под 20%. Жилье просто перестали покупать, после чего в марте 2015 года правительство запустило программу ипотеки с господдержкой, что позволило снизить процентную ставку до 12% годовых. Часть денег по такой ипотеке составляла финансовая помощь от государства, часть - кредит от банка, как и в случае с обычной ипотекой. Субсидия, которую можно было использовать на первоначальный взнос, выдавалась только на жилье на первичном рынке. Первостепенно льготная ипотека предоставлялась очередникам, нуждавшимся в улучшении жилищных условий и долго стоявших в очереди на него. Стать участниками программы могли работники бюджетных организаций, молодые и многодетные семьи, лица, получившие материнский капитал, действовали специальные программы льготной ипотеки для молодых учителей и ученых.

К каждой группе заемщиков выдвигались определенные требования - возраст, стаж работы, в зависимости от количества детей предусматривались разные вычеты из процентной ставки и пр. Остальные условия были сходны с условиями любого ипотечного кредита: долг должен был быть полностью погашен до выхода заемщика на пенсию, сумма займа зависела от совокупного дохода созаемщиков, каждый из них должен был работать на нынешнем месте работы не меньше шести месяцев и пр. Для многих льготная ипотека стала единственным вариантом улучшить жилищные условия. По статистике, в 2015 году каждая третья квартира в новостройке покупалась через программу льготной ипотеки. А в организациях, занимающихся продажами недвижимости, отмечали, что в отдельных регионах доля сделок по льготной ипотеке доходила до 97-98% от общего количества ипотечных договоров.

Что теперь будет со ставками по ипотеке

Летом 2016 года ипотека резко подешевела. Если по льготной ипотеке ставки составляли около 11%, то для стандартных ипотечников впервые с начала кризиса на рынке появились предложения с рекордно низкими процентными ставками - до 6-7 % годовых (правда только на первый год или два, после чего начинались обычные, в среднем в районе 13%).Прогнозы на будущее пока что неоднородны. Большинство аналитиков считают, что ставки все же будут падать. Но происходить это будет достаточно медленно.

Эксперты сомневаются, что в нынешних условиях ставка опустится существенно ниже 13%. И хотя Греф Герман предсказал, что уже в 2017 году ставки по ипотеке в России упадут ниже 11%, многие его оптимизма не разделяют, отмечая, что это произойдет, но не раньше, чем через 3-4 года. А отмена льготной ипотеки, хоть и на короткий промежуток времени, но все равно может вызвать их рост, особенно когда в отношении первичного жилья. Эксперты отмечают, что отмена «дешевой» ипотеки приведет к падению спроса на жилье - и банкам придется пересмотреть условия кредитования в пользу заемщиков. Однако это может произойти не за счет снижения процентной ставки, а, например, за счет более лояльных условий рассрочки.

«Ипотека и арендное жилье»: что это и кому это поможет

Новый проект «Ипотека и арендное жилье» уже утвержден правительством, на его финансирование потратят около 114 миллиардов рублей и, отчасти, он должен прийти на смену отмененной программе льготной ипотеки. Однако суть меняется: те, кому ипотека недоступна из-за дороговизны первого взноса, смогут снимать жилье у государства, а деньги за аренду квартир пойдут в муниципальные бюджеты. По сути, это будет нечто вроде доходных домов, существовавших в дореволюционной России. Как рассказал Михаил Мень, сейчас Минстрой вместе с Агентством ипотечного жилищного кредитования готовит пилотные проекты арендного жилья в Москве и в некоторых регионах, где необходимо привлечение новых рабочих рук. Если все пойдет нормально - арендное жилье вскоре может появиться в Петербурге и в других крупных российских городах.

Также, как заявил Мень, одним из новых вариантов, который может удешевить ипотеку с отменой льготной, может стать господдержка строительства инфраструктуры - это позволит застройщикам строить более дешевое жилье. Летом 2016 года также появилась информация, что появился еще один новый проект, который может стартовать с новой Москвы - финансовая субсидиарная поддержка при ипотеке для малоимущих граждан. Однако пока что о его судьбе ничего не известно.

О том, сколько стоит снимать жилье у государства, на каких условиях, и как на этом можно заработать, рассказала управляющий директор АИЖК Ирина Балкарова в ходе VIII Финансового форума по недвижимости.

«Уже сейчас 4 млн семей в России арендуют жилье. Это 150 млн квадратных метров, почти 4% жилищного фонда. Квартиры часто снимают без договоров, в частном секторе, в обход бюджета. Права арендаторов по таким договорам не защищены», - заметила Балкарова.

Более того, согласно опросу, который провел ВЦИОМ, из 23 млн семей, которые хотят улучшить свои жилищные условия, 8 млн семей готовы арендовать жилье, заметила она.

«Мы хотим показать людям, каким может быть стандартное арендное жилье. Показать инвесторам, что это выгодное вложение», — подчеркнула Балкарова.

Создание того самого фонда арендного жилья, о котором говорят вот уже 20 лет, началось со столицы — «города, в котором всегда есть спрос». АИЖК приступил к реализации сразу нескольких проектов. Стартовыми стали «Лайнер» на Ходынском поле и MatchPoint в районе Кутузовского проспекта , которые вошли в закрытый паевой инвестиционный фонд «Кутузовский».

«Лайнер» обещают заселить уже к лету. Два дня назад было открыто бронирование «юнитов» — апартаментов в специализированном наемном фонде. По словам Балкаровой, на АИЖК обрушился шквал звонков от интересующихся. Какая часть обращений увенчается договором аренды, будет ясно уже к лету.

Арендное жилье дешевле ипотеки

Как отметила управляющий директор АИЖК, авторы проекта постарались создать максимально широкую «продуктовую линейку»: в наличии апартаменты от 25 до 84 «квадратов». Все «номера» типовые: сдаются с мебелью и техникой. Стоимость начинается с 36 тыс. рублей в месяц. При заселении арендаторам придется оплатить первый месяц проживания и страховой депозит. В эту сумму входят круглосуточные консьерж и охрана. «Коммуналку» придется оплачивать отдельно, по счетчикам, согласно московским тарифам. За дополнительную плату можно будет заказать уборку «номера».

Заезжать в апартаменты можно с домашними животными и детьми. Сроки договора варьируются от двух месяцев до нескольких лет, но, как призналась Балкарова, рассчитывают, в основном, на долгосрочные договоры - год-два. На период аренды можно оформить временную регистрацию.

В целом в портфеле АИЖК сейчас около 70 тыс. «квадратов». Это три проекта в Москве. Первый уже запущен. Остальные московские доходные дома будут открываться по мере готовности - в 2018-2019 годах. Что касается других регионов, Балкарова не стала уточнять, где именно реализуются подобные «пилоты» и в какой они стадии готовности.

Другая сторона арендного вопроса - работа с инвесторами. Долгое время вопрос создания фонда арендного жилья тормозился именно по причине нежелания инвесторов вкладывать деньги «вдолгую». На этот раз АИЖК решили привлечь других инвесторов.

«Все наши проекты мы реализуем через паевые инвестиционные фонды. Это значит, что под управлением государственной УК мы будем предлагать инвесторам, в том числе, частным лицам, новый финансовый продукт - паи такого фонда. Это инструмент, который позволит людям уже сейчас получать текущий доход от того, что недвижимость сдается в аренду, и участвовать в росте стоимости недвижимости», - заметила управляющий директор АИЖК.

Паи выставят на продажу уже в текущем году. По словам Балкаровой, инвестору не обязательно будет иметь на руках сумму, сопоставимую с ценой покупки квартиры. Он может приобрести паи на ту сумму, которая у него есть: 100, 300 тыс. рублей, и получать доход не от одной квартиры, которую нужно еще выгодно сдать, а от диверсифицированного пула квартир.

Несмотря на интерес со стороны государства, застройщики к подобным проектам по-прежнему равнодушны. «Мы проанализировали обычную модель: взяли участок в 20 тыс. „квадратов“ и посмотрели, что будет, если построить на нем арендное жилье и жилье на продажу. Доходность по жилью, даже на падающем рынке, - это 4 года, по аренде - 17 лет, - рассказала председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы Любовь Цветкова. - Очевидно, что инвестору выгоднее продавать жилье по себестоимости, чем с отрицательной доходностью пускаться в арендную историю. Поэтому все, у кого на руках сейчас есть ГПЗУ с отметкой „жилая застройка“, никогда не будут строить арендное жилье».

Покупать квартиры уже невыгодно

По словам Цветковой, если государство ставит развитие рынка арендного жилья своим приоритетом, есть меры, которые позволят сделать продукт для застройщиков более инвестиционно привлекательным. Например, освобождение от налога на землю или на имущество на первые годы функционирования арендного жилья. Снижение платежа за изменение вида разрешенного использования земли. А чтобы инвестор не распродал арендный фонд поштучно, нужно прописать в Жилищном кодексе понятие арендного жилья и закрепить там соответствующий запрет, считает представитель ассоциации.

Однако не все застройщики оказались столь категоричны. Участники дискуссии признали, что интерес к подобным проектам есть, поскольку рынок перенасыщен предложением, доходы от продажи жилья снижаются, а мобильность населения растет. Разница доходности от продажи и аренды сокращается, и застройщики начинают рассматривать вопрос доходных домов куда серьезнее, чем раньше.

Кроме того, как отметила Балкарова, застройщикам больше интересно участвовать в программах арендного жилья, продавая АИЖК часть своих объектов. Таким образом они получают гарантированный объем реализации, не затаваривая рынок. «В части инвестиций здесь выгоднее приобретение паев. Это другая экономика, другой тип инвесторов, который настроен на долгосрочный доход», - согласилась она.

При этом Балкарова подчеркнула, что само понятие арендного жилья в Жилищном кодексе уже существует, и предусматривает запрет на продажу недвижимости по частям. Есть продвижение и в части преференций. Например, в Москве, в законе о налоге на имущество предусмотрены льготы по наемным домам.

Однако, по мнению главы Москомстройинвеста Константина Тимофеева, не стоит смотреть на арендное жилье с позиции доходности. «Может, стоило бы вернуться в те времена, когда арендное жилье было преимущественно ведомственным, поскольку, если руководствоваться соображениями окупаемости, то „двушка“ должна стоить не меньше 70 тыс. рублей в месяц — сумма, вполне сопоставимая с ипотечным платежом за период, который позволяет выкупить жилье, а не только арендовать», - аргументировал он.

В то же время, как подчеркнул глава Минстроя Михаил Мень, в теории определить, насколько новый формат будет востребован инвесторами и арендаторами, сложно. Нужно пробовать. В частности, в ходу могут оказаться такие форматы как аренда с возможностью выкупа.

Это другая экономика, другой тип инвесторов, который настроен на долгосрочный доход», — согласилась она. При этом Балкарова подчеркнула, что само понятие арендного жилья в Жилищном кодексе уже существует, и предусматривает запрет на продажу недвижимости по частям. Есть продвижение и в части преференций. Например, в Москве, в законе о налоге на имущество предусмотрены льготы по наемным домам. Однако, по мнению главы Москомстройинвеста Константина Тимофеева, не стоит смотреть на арендное жилье с позиции доходности. «Может, стоило бы вернуться в те времена, когда арендное жилье было преимущественно ведомственным, поскольку, если руководствоваться соображениями окупаемости, то „двушка“ должна стоить не меньше 70 тыс. рублей в месяц - сумма, вполне сопоставимая с ипотечным платежом за период, который позволяет выкупить жилье, а не только арендовать», — аргументировал он.

Приоритетный проект «ипотека и арендное жилье»

Таким образом, будет предпринята новая попытка решения вопроса с доступностью жилья для граждан в Российской Федерации. Вопрос Преимущества арендного жилья по проекту В рамках осуществления проекта планируется строительство домов, квартиры в которых будут сдаваться в аренду.

Если цена за аренду действительно будет рыночной, то в чем отличие такой аренды от обычной аренды, которая существует на сегодняшний день на рынке аренды недвижимости? Ответ Строительство таких жилых домов будет осуществляться непосредственно для сдачи в аренду, то есть у граждан появляется возможность снять квартиру не на вторичном рынке жилья, а совершенно новую и построенную для таких целей. В таком случае конкурентное преимущество такой аренды на лицо.

Ипотека и арендное жилье

• обеспечение высоких темпов строительства качественного, комфортного и доступного жилья, в том числе за счет вовлечения в жилищное строительство неэффективно используемых федеральных, региональных и муниципальных земель в городах, включая промышленные зоны, а также финансирования строительства объектов инфраструктуры в рамках реализации проектов комплексного освоения территории;
• повышение доступности ипотечных кредитов для граждан и снижение финансовых рисков путем формирования ликвидного рынка ипотечных ценных бумаг, внедрения электронных закладных, лучших мировых практик по раскрытию информации и иных мер;
• реализация «пилотных» проектов по строительству специализированного арендного жилья, в том числе с использованием механизмов коллективных инвестиций и выработке на этой основе предложений по дальнейшему развитию рынка арендного жилья.

Государственная программа «арендное жилье»

Заказчиком проекта выступает Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, руководитель проекта - генеральный директор АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее - АИЖК). В ходе разработки проекта для его реализации были обозначены и разработаны:

• цели и задачи, которые направлены на улучшение жилищных условий населения страны;
• план (паспорт) проекта, который предусматривает систему финансирования, распределенную по источникам и годам;
• основные этапы реализации;
• сроки;
• ожидаемые результаты.

Проект будет реализовываться по трем основным направлениям:

1. Стимулирование жилищного строительства.
2. Развитие рынка ипотеки.
3. Развитие рынка арендного жилья.

Окончание действие проекта запланировано на 2020 год, однако в паспорте установлен прогноз и на 2025 год.

Арендное жилье

Таким образом, примеры реализации строительства доходных домов имеются, существуют предпосылки для успешного осуществления этой части программы в ряде субъектов России. В целом, планируется создание арендного жилья, стоимость найма которого будет конкурентным с рыночными ценами на аренду во вторичном жилье, в противном случае смысла в реализации проекта не будет из-за низкой инвестиционной привлекательности.

Внимание

Кроме того, предусматривается создание так называемых «пилотных» проектов, которые подразумевают государственно-частное партнерство. Только при условии государственной (региональной, муниципальной) поддержки частного сектора возможно строительства такого жилья, которое будет оптимальным по цене как для инвестора, так и для будущих арендаторов.

An error occurred.

Показать инвесторам, что это выгодное вложение», - подчеркнула Балкарова. Создание того самого фонда арендного жилья, о котором говорят вот уже 20 лет, началось со столицы - «города, в котором всегда есть спрос».

АИЖК приступил к реализации сразу нескольких проектов. Стартовыми стали «Лайнер» на Ходынском поле и MatchPoint в районе Кутузовского проспекта, которые вошли в закрытый паевой инвестиционный фонд «Кутузовский».

«Лайнер» обещают заселить уже к лету. Два дня назад было открыто бронирование «юнитов» - апартаментов в специализированном наемном фонде. По словам Балкаровой, на АИЖК обрушился шквал звонков от интересующихся. Какая часть обращений увенчается договором аренды, будет ясно уже к лету.

Комплекс градостроительной политики и строительства города москвы

А чтобы инвестор не распродал арендный фонд поштучно, нужно прописать в Жилищном кодексе понятие арендного жилья и закрепить там соответствующий запрет, считает представитель ассоциации. Однако не все застройщики оказались столь категоричны.
Участники дискуссии признали, что интерес к подобным проектам есть, поскольку рынок перенасыщен предложением, доходы от продажи жилья снижаются, а мобильность населения растет. Разница доходности от продажи и аренды сокращается, и застройщики начинают рассматривать вопрос доходных домов куда серьезнее, чем раньше. Кроме того, как отметила Балкарова, застройщикам больше интересно участвовать в программах арендного жилья, продавая АИЖК часть своих объектов. Таким образом они получают гарантированный объем реализации, не затаваривая рынок.

«В части инвестиций здесь выгоднее приобретение паев.

Аренда квартиры с выкупом- программа "жилье в рассрочку"

Так, например, по направлению развития рынка арендного жилья предусмотрена сдача в эксплуатацию первого пилотного проекта арендного жилья (01.10.2017), завершение пилотных проектов и принятие решение о реализации аналогичных проектов в городах-миллионниках (15.11.2020). В паспорте проекта также утвержден бюджет на 2017-2020 года. Всего за указанный период планируется затратить:

• 80 000 миллионов рублей - федеральный бюджет;
• 34 400 миллионов рублей - бюджет субъектов РФ;
• 15 819 400 миллионов рублей - внебюджетные источники (средства АИЖК, банков, инвесторов, населения).

По каждому из вышеуказанных источников финансирования паспортом устанавливается «разбивка» по годам. Паспортом приоритетного проекта не предусматривается использование средств местных бюджетов.

Важно

О преимуществах такого съёмного жилья НСН рассказала руководитель коммерческой службы АИЖК Анна Двуреченская. «Это официальный договор аренды, защищающий права обеих сторон. Такое жильё предоставляется в современных комплексах с качественной отделкой, мебелью и техникой.

Это организованная комфортная среда, где всё продумано до мелочей. Такой формат арендного жилья крайне востребован среди молодого и мобильного населения», - рассказала эксперт.

Добавлю, договор аренды будет заключаться на срок от 6 месяцев. Это первый проект официального арендного жилья АИЖК, в 2019 году можно будет арендовать жилье в МФК «Матч поинт» в районе Кутузовского проспекта.

На очереди запуск и других проектов. На сегодняшний день на уже можно оставить заявку на бронь, а в полноценном режиме сервис начнет функционировать со второй половины марта.

Госпрограмма ипотека и арендное жилье

Инфо

Что такое доходный дом Многоквартирный жилой дом, предназначенный для сдачи квартир в аренду арендаторам, именуется доходным. В настоящее время доходные дома планируется возродить в рамках реализации приоритетного проекта.

В различных регионах страны подготовлена нормативная база для осуществления строительства таких домов, а в некоторых - такое жилье уже существует. В 19 регионах России предусмотрены конкретные меры, направленные на создание наемного жилья.

В 11 из них определены ресурсы для реализации таких мер. В 8 из указанных регионов предусмотрено частичное финансирование из бюджета.

На сегодняшний день уже существует практика создания доходных домов. Например, в Республики Башкортостан реализация проектов показала стоимость аренды ниже взносов за ипотеку, однако арендная плата в квартире такого дома значительно выше рыночной.